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住宅租赁市场行情走出倒“N”形,租金微降-2020住房租赁市场

发布时间:2020-12-03 作者:马小戊 来源:邹庄新闻网 点击: 字号:

  12月1日,《广州市住房租赁管理条例》正式实施,将取代2005版政府规章《广州市住房租赁管理条例》。《条例》细化了租赁登记操作,将进一步规范住房租赁行为。从广州的住房租赁市场可以看出,它也受到疫情的影响。与楼市回暖后持续升温,并在年末形成明显翘尾行情的楼市相比,今年租赁市场运行温度偏低,市场热度呈现倒挂的“N”字形走势,租金整体水平有所下降。

  住宅租赁市场行情走出倒“N”形

  依据贝壳研究院监测的全国重点40城的租金数据,今年1~10月,平均租金水平为37.8元/平方米/月,同比去年下降11.1%。成交周期处于高位,今年1~10月,重点40城的平均房源成交周期50天,同比延长了12.5天,涨幅33.3%。客源成交周期为9.4天,同比延长了4.3天,涨幅84.7%。业主出租的价格预期下降,新增房源挂牌均价同比下降。1~10月新增房源挂牌均价为38.3元/平方米,同比下降8.1%。业主出租预期在3月下跌后,到10月一直持续处于低位水平。房源出租难度增加,市场不断向“承租人”市场转变。

  租金同比去年下降6% 两房最热租

  具体到广州的房屋租赁市场,合富研究院高级分析师梁燕明表示,市场也是经历了一个倒“N”形的走向,年初受疫情的影响,往年该在春节之后出现的租房旺季没有如期到来,随着节后各行业展开复工复产,租赁市场也在恢复,到了六、七月的时候,由毕业生租房需求带动市场迅速回升,到了下半年,三季度租房交投还算是比较旺的,现在接近年底,租房市场的成交热度又有所下降。链家的相关负责人则表示,从链家平台的统计数据来看,虽然今年租赁市场受疫情有一定的影响,但是租赁需求能够快速反弹并且保持较为活跃的状态,不过本年的单位面积租金同比去年下降6%。

  从租金情况来看,2020年租房需求延迟到3月陆续释放,因放租业主心态受疫情影响,租金有所下降,但疫情之后租客对物业私隐性更加注重,一房、两房为主力的月租2000~4000元之间的房源,成交占比明显增加,从2019年上半年的45.5%上升至2020年上半年的47.5%。广州租房市场以两房、三房单位最为热租,租金保持按年稳步上升的态势,从2017年至2019年,广州租房市场平均租金从49.3元/平方米/月逐步升至2019年的55.5元/平方米/月,不过,受年初疫情影响,2020年上半年平均租金稍有回落,为55元/平方米/月。

  从套均租金变动情况来看,据合富置业提供的数据显示,2020年上半年一房单位套均租金仅为3224元/月,低于2019年上半年的3368元/月。热租的三房单位套均租金也出现较明显的下降,2020年上半年三房单位套均租金仅为5072元/月,低于2019年上半年的5239元/月。最热租的两房单位,套均租金出现轻微下降,但下降幅度小于一房。下半年,随着市场交投氛围活跃起来,不少业主又再次将租金提高了,总体来看租金还是比较平稳的。

住宅租赁市场行情走出倒“N”形,租金微降-2020住房租赁市场

  琶洲新塘朱村板块成为新兴热租板块

  而从今年的热点租赁板块来看,传统热租板块天河北、珠江新城依然保持热度。梁燕明表示,合富置业的统计数据显示,新兴板块中琶洲表现突出,因商务写字楼市场的启动,附近的租赁需求明显提升。而链家的统计数据则显示,对比去年来看,新塘北、白江和朱村板块的租赁市场活跃度提升最大,科学城、市桥和东圃板块保持相应租赁活跃度。本年热门户型仍然集中在2室1厅的户型,其次是3房1厅。

  值得一提的是,今年不少长租公寓“爆雷”,对房屋租赁市场是否有影响呢?业内人士表示,广州房屋租赁市场的房源主要是以个人房东提供的为主,大部分房东都有多年房租经验,定价也会随行就市,因此整体受影响不大。

  预期:明年春节后租赁市场热度将回升

  房屋租赁市场未来走向如何?贝壳研究院资深分析师黄卉表示,相较于买卖市场,疫情对租赁市场的冲击更大,市场弹性不足。今年上半年受到疫情影响,租赁需求推迟或缩减,租赁市场低温运行。按照历年规律,9月至12月份是租赁市场的淡季,在疫情因素的叠加影响下,下半年特别是9月以后租赁市场或会加速变冷,市场热度减退。随着疫情得到有效控制和防控措施的常态化,在疫情不反复的情况下,预计明年春节后租赁市场热度有望回升。

  可能你想了解:“倒N型”走势下的2020住房租赁市场

  晚上七点,在某租房中介工作的房产经纪人李先生刚陪客户看完北京国贸地区一套60平米、月租金报价8000元的两居室,然而客户还想再压一压价格。“今年整体租房市场租金已经非常低了,这周边基本比往年都要便宜1000元左右,客户往往想以这个时候的价格签一年甚至几年,并要求不得涨价。”李先生自己负责的区域几乎都是20世纪八九十年代的房子,相当一部分装修和家电都已经非常陈旧。眼看着最近市场不太好,不少房东决定租期一到就装修房子。

  在附近的另外一个高档公寓,房产经纪人王伟正在和业主沟通,王伟表示,业主给的只是报价,还有商量空间。此时正处于住房租赁市场的淡季,再加上今年疫情的影响,市场浮动会更大一些,业主降价的余地也会多一些。王伟的客户中有相当一部分是驻华外企的高管,大概有20%左右,今年以来因为疫情的原因,这些跨国企业的外派管理人员无法来到中国,所以她的客户也少了很多。

  每年一过“金九银十”,到了十一月,都是租房市场的淡季,今年,受疫情影响,市场上的租房房源供应比过去多了不少,让这个淡季显得尤为冷淡。以北京为例,今年的住房租赁市场提前“入冬”,贝壳研究院数据显示,10月北京住宅租赁成交量环比下降5.6%,并且是继9月之后连续保持环比下降态势;租金方面,10月北京平均月租金为79.6元/平方米,环比下降3.3%,同比下降3.1%,也是继9月之后环比持续下跌。

  进入十一月底,租赁市场活跃度仍持续变冷。据贝壳研究院数据,全国重点18城上周租赁市场成交量环比下降7.0%,连续五周保持环比下降态势,其中,广州、南京、深圳、大连和合肥呈现环比上涨,其余13城租赁成交量环比均呈现不同程度的下降,北京、西安、上海、青岛、济南和烟台环比降幅超过10%。租金方面基本持平,上周月平均租金水平为41.8元/平米,环比微涨0.3%,同比下降5.1%,其中,上海、北京、广州、大连、天津、济南、重庆和廊坊租金呈现环比上涨,其他城市均呈现环比下降态势,上海、杭州、南京、成都、西安和合肥租金水平同比高于去年同期,上海和杭州更是连续七周保持同比上涨,其他城市租金水平则同比均低于去年同期。

  2020年,受疫情影响,住房租赁行业承担着巨大的生存压力。根据贝壳研究院统计,今年租赁市场整体呈倒N型走势,全国重点40城2020年1至10月平均月租金为37.8元/平方米,同比下降11.1%;平均房源成交周期50天,同比延长了12.5天,涨幅33.3%;客源成交周期为9.4天,同比延长了4.3天,涨幅84.7%。房屋出租难度增加,租赁市场逐步转向租客市场。

  统计数据显示,今年租金水平为近三年最低位。深圳市住房研究会会长陈蔼贫表示,供求关系发生变化导致住房租赁市场出现了一定程度的萧条。

  中国城市经济专家委会员副主任宋丁坦言,今年各大城市住房租赁市场整体处于一个并不平稳也并不正常的状态,市场需求一直没有跟上。不过,专家纷纷对今明年的租赁市场表示“审慎乐观”,预计明年开春一线城市租赁市场将率先回暖。

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